Concepto 1818 (018064 ) del 04-11-2025 – DIAN
1. Restricción de Pagos en Efectivo (Art. 90 E.T.)
La norma es taxativa: “No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras”. Esto significa que cualquier parte del precio pagada en efectivo o por medios no trazables queda excluida fiscalmente del costo de adquisición. Si se pagó el 100% en efectivo, el costo reconocido sería $0.
2. Alternativa: Uso del Avalúo Catastral (Art. 72 E.T.)
La DIAN reconoce que la prohibición anterior no impide aplicar los mecanismos supletivos de determinación del costo. Específicamente, el contribuyente puede tomar como costo fiscal el avalúo catastral o autoevalúo que figure en la declaración de renta o predial del año gravable inmediatamente anterior a la venta. Esta opción es legal y permite mitigar el efecto de tener un costo de adquisición cero por falta de bancarización.
3. Inaplicabilidad de Ajustes sobre Costo Inexistente
El concepto advierte que las normas generales de ajuste de costo (Art. 69, 70 y 73 E.T.) no sirven para “revivir” un costo histórico que fue pagado en efectivo. Dado que la base (el pago) se considera fiscalmente inexistente, no se pueden aplicar reajustes sobre ella. La única salida viable es la opción del avalúo catastral, que es un valor oficial independiente del medio de pago usado en la compra.