Obligaciones tributarias de las SEA DIAN Concepto 1618 – Fecha Publicación: 10/09/2026

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Extracto del documento

CONCEPTO 015983 int 1618 DE 2026
(septiembre 10)
DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES
Unidad Informática de Doctrina
Área del Derecho Tributario
Banco de Datos Impuesto sobre la Renta y Complementarios
Descriptores Sociedades Especializadas en Arrendamiento (SEA)
Obligaciones tributarias sustanciales y formales
Fuentes Formales Artículo 127-1, 128, 135, 368, 476, 485, 488, 850 del Estatuto Tributario.
Artículo 41 Ley 820 de 2003.
Artículo 1 Decreto 1789 de 2004 (Reglamentario de las sociedades
especializadas en arrendamiento).
Extracto
1. Esta Subdirección está facultada para absolver las consultas escritas, presentadas de manera
general, sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias, aduaneras y de
fiscalización cambiaría, en lo de competencia de la DIAN[1]. En este sentido, la doctrina emitida
será de carácter general, no se referirá a asuntos particulares y se someterá a lo consagrado en el
artículo 131 de la Ley 2010 de 2019[2].
2. En tal sentido, y en atención a la consulta radicada, se precisa que esta dependencia no es
competente para brindar asesoría sobre casos particulares, validar tratamientos fiscales adoptados
por contribuyentes, calificar operaciones concretas ni resolver situaciones tácticas individuales.
En consecuencia, la presente respuesta se emite en términos generales y abstractos, con
fundamento en las disposiciones normativas y la doctrina vigente relacionada con las Sociedades
Especializadas en Arrendamiento (SEA) en el estricto orden de las inquietudes planteadas:
2.1. ¿Cuál es la normativa vigente que regula el tratamiento tributario de las SEA?
3. El marco jurídico específico de las Sociedades Especializadas en Arrendamiento se encuentra,
en particular, en el artículo 41 de la Ley 820 de 2003 y en el Decreto 1789 de 2004, expedido
para reglamentar parcialmente esa disposición y establecer reglas respecto de dichas sociedades.
4. Desde el punto de vista tributario, deben observarse las disposiciones del Estatuto Tributario y
del Decreto 1625 de 2016, que regulen el impuesto y la operación de que se trate. La regulación
particular sobre las SEA no constituye, por sí misma, un régimen tributario integral distinto del
general.
2.2. ¿Existe reconocimiento expreso por parte de la DIAN de un régimen fiscal diferencial
aplicable a estas sociedades?
5. La calidad de Sociedad Especializada en Arrendamiento (SEA), no configura por sí sola, un
régimen tributario autónomo, diferencial o preferencial, ni supone el reconocimiento de un
tratamiento fiscal especial por parte de la DIAN.

6. Estas sociedades se someten a las reglas tributarias que resulten aplicables de acuerdo con su
naturaleza y las operaciones que desarrollen, sin perjuicio de los tratamientos tributarios
específicos que una disposición legal vigente pueda establecer respecto de determinados
ingresos, operaciones o supuestos de hecho. Los beneficios fiscales son de interpretación
restrictiva y su procedencia exige verificar, en cada caso, el cumplimiento de los presupuestos y
requisitos establecidos por el legislador
2.3. ¿Qué condiciones o requisitos deben cumplir para ser consideradas como tales para
efectos tributarlos?
7. De conformidad con el artículo 1 del Decreto 1789 de 2004, son Sociedades Especializadas en
Arriendo aquellas creadas conforme al Código de Comercio, cuyo objeto social único sea el
arrendamiento de bienes inmuebles destinados o no a vivienda, construidos y/o adquiridos por
dichas sociedades, y que incorporen a su denominación social la expresión “Sociedad
Especializada en Arriendo” o la sigla “SEA”. Estos requisitos definen la categoría sectorial (en
materia de arrendamiento de vivienda); sus efectos tributarios deben determinarse conforme a la
norma fiscal aplicable a cada operación.
2.4. ¿Este tipo de sociedades requieren una marcación o código diferencial en el Registro
Único Tributarlo?
8. La condición de SEA no determina, por sí sola, una responsabilidad o código tributario
especial en el RUT. La inscripción y actualización deberán reflejar la naturaleza jurídica, las
actividades económicas efectivamente desarrolladas y las responsabilidades tributarias que
correspondan conforme a las reglas generales del Registro Único Tributario.
2.5. ¿Las SEA cuentan con beneficios específicos en la determinación del impuesto sobre la
renta?
9. No existe un beneficio general en renta que proceda únicamente por ostentar la calidad de
SEA. La procedencia de rentas exentas, descuentos, deducciones u otros tratamientos exceptivos
deberá examinarse frente a la disposición vigente oue los consagre y al cumplimiento integral de
sus requisitos.
2.6. ¿Existe alguna tarifa diferencial aplicable a estas sociedades?
10. La calidad de SEA no genera una tarifa diferencial general del impuesto sobre la renta. En
principio resultan aplicables las tarifas previstas para las sociedades nacionales, sin perjuicio de
tratamientos expresamente establecidos por la ley que resulten procedentes por una condición
distinta o por una operación específica.
2.7. ¿Cuál es el tratamiento fiscal de los ingresos percibidos por concepto de cánones de
arrendamiento?
11. Como regla general, los cánones percibidos por una SEA integran sus ingresos fiscales y su
reconocimiento se rige por las disposiciones generales sobre realización del ingreso y
determinación de la renta. La sola condición de SEA no permite que dichos ingresos se
desgraven. Cuando se invoque un tratamiento exceptivo, deberá acreditarse la vigencia de la
disposición para el periodo gravable y el cumplimiento de sus requisitos.
2.8. ¿Es procedente la aplicación de deducciones especiales relacionadas con la adquisición,

mantenimiento o administración de bienes destinados al arrendamiento de VIS?
12. Los costos y deducciones asociados a la adquisición, mantenimiento o administración de
inmuebles deberán examinarse conforme a los requisitos generales de procedencia fiscal y a las
disposiciones especiales que, en su caso, resulten aplicables. La destinación del inmueble a VIS
no convierte automáticamente esos conceptos en deducciones especiales.
2.9. ¿Cuál es el tratamiento de la depreciación de los activos utilizados en la actividad de
arrendamiento?
13. La depreciación fiscal de los activos utilizados por una Sociedad Especializada en
Arrendamiento (SEA) en el desarrollo de actividades productoras de renta se encuentra sometida
a las reglas generales previstas en los artículos 128 y siguientes del Estatuto Tributario, sin que la
condición de SEA dé lugar, por sí misma, a un régimen especial de depreciación.
14. De conformidad con el artículo 128 del Estatuto Tributario, los obligados a llevar
contabilidad pueden deducir cantidades razonables por concepto de depreciación de los bienes
utilizados en negocios o actividades productoras de renta, siempre que estos hayan prestado
servicio durante el respectivo año o período gravable. A su vez, el artículo 135 del mismo
estatuto reconoce como bienes tangibles depreciables, entre otros, la propiedad, planta y equipo y
las propiedades de inversión, excluyendo expresamente los terrenos, que no sean amortizables.
2.10. ¿Existen incentivos tributarios en proyectos de vivienda VIS o no VIS operados por
SEA?
15. La calidad de SEA no genera por sí sola incentivos para proyectos de vivienda. Los
tratamientos tributarios relacionados con VIS o VIP proceden únicamente cuando se configura el
supuesto legal correspondiente y el beneficiario cumple los requisitos establecidos,
2.11. ¿Los servicios de arrendamiento prestados por las SEA se encuentran gravados,
excluidos o exentos de IVA?
16. El tratamiento frente al IVA no depende de la calidad de SEA sino de la operación y de la
destinación del inmueble. El numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario contempla la
exclusión aplicable al arrendamiento de inmuebles para vivienda. Cuando el arrendamiento no se
encuentre comprendido en una exclusión legal, deberá aplicarse el régimen general del IVA que
corresponda.
2.12. ¿El tratamiento varía dependiendo del tipo de bien arrendado, (vivienda vs. uso
comercial)?
17. Sí. La exclusión indicada en el numeral 15 del artículo 476 del Estatuto Tributario está
vinculada al arrendamiento de inmuebles para vivienda. Las operaciones relativas a inmuebles
con una destinación distinta deben examinarse conforme a las reglas generales del impuesto y a
las exclusiones expresamente previstas por la ley.
2.13. ¿Las SEA pueden tomar como descontable el IVA pagado en la adquisición de bienes
o servicios destinados a su actividad?
18. La procedencia del IVA descontable no depende de la condición de SEA. Deben cumplirse
los requisitos de los artículos 485 y siguientes del Estatuto Tributario, incluido el artículo 488
respecto de la destinación de los bienes y servicios a operaciones que otorguen derecho a

descuento. Si el responsable realiza operaciones con diferente tratamiento frente al IVA, deberá
observar igualmente las reglas de imputación que correspondan.
2.14. ¿Existen beneficios tributarlos específicos aplicables a las SEA en políticas de
vivienda o desarrollo urbano?
19. No por su sola condición de SEA. Los beneficios asociados a políticas de vivienda VIS o
VIP se encuentran sujetos a los presupuestos objetivos y subjetivos de la disposición que los
consagre. Por ello, su procedencia debe establecerse beneficio por beneficio y no puede
extenderse por analogía a las SEA.
2.1S. ¿Estas sociedades pueden acceder a rentas exentas, descuentos tributarios u otros
incentivos fiscales?
20. Sí pueden acceder a los beneficios generales o sectoriales respecto de los cuales cumplan los
presupuestos legales, pero no por el solo hecho de ser SEA. Si la disposición exige una actividad
u operación determinada, como la enajenación, la construcción o la calidad de un sujeto
específico, dicha exigencia debe cumplirse estrictamente y no puede asimilarse al arrendamiento
por razón de la naturaleza de la sociedad.
2.16. ¿Cuál es el tratamiento de retención en la fuente aplicable a los ingresos por
arrendamiento percibidos por una SEA?
21. Los pagos o abonos en cuenta por concepto de arrendamiento de bienes inmuebles están
sometidos a las reglas generales de retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta. La
condición de SEA no modifica por sí sola el tratamiento. Para la tarifa, base mínima,
excepciones y demás condiciones deberá observarse la regulación vigente del Decreto 1625 de
2016 para el concepto de arrendamiento.
2.17. ¿Existen tarifas diferenciales de retención aplicables a estas entidades?
22. No existe una tarifa diferencial de retención cuya aplicación derive exclusivamente de la
calidad de SEA. La tarifa y las demás condiciones serán las previstas por la normativa general
para el concepto que origine el pago o abono en cuenta.
2.18. ¿Las SEA deben actuar como agentes de retención bajo condiciones especiales?
23. La calidad de SEA no atribuye una condición especial de agente de retención. En materia de
retención a título del impuesto sobre la renta deberán observarse los artículos 368 y siguientes
del Estatuto Tributario y su reglamentación. Las obligaciones relativas a otros impuestos se
determinan conforme al régimen propio de cada gravamen. La eventual autorretención tampoco
surge de la denominación SEA, sino del cumplimiento de los presupuestos establecidos en las
normas que regulan esa obligación.
2.19. ¿Las SEA tienen obligaciones formales adicionales frente a otras sociedades del
régimen ordinario para el registro ante la DIAN?
24. No por el solo hecho de ser SEA. Las obligaciones formales tributarias se determinan según
la naturaleza jurídica de la sociedad, sus responsabilidades, actividades y operaciones. Las
obligaciones sectoriales de matrícula, inspección, vigilancia o control en materia de
arrendamiento de vivienda son diferentes de las obligaciones tributarias administradas por la
DIAN.

2.20. ¿Se requiere inscripción en registros especiales para acceder a algún tratamiento
tributario?
25. No existe un registro tributario especial de SEA ante la DIAN que, por sí mismo, origine un
beneficio fiscal. Debe distinguirse el cumplimiento de registros o matrículas sectoriales que
resulten aplicables de los requisitos expresamente exigidos por la norma tributaria que consagre
un beneficio particular.
2.21. ¿Existen reportes o deberes formales específicos ante la DIAN?
26. No existe un deber formal ante la DIAN creado exclusivamente para las SEA, este tipo de
sociedad está sujeta a los deberes formales que correspondan a cualquier sociedad en función de
sus circunstancias particulares (topes, operaciones y plazos previstos en la normativa vigente).
2.22. ¿Existen conceptos, doctrinas o pronunciamientos recientes de la DIAN sobre el
tratamiento tributario de las SEA?
27. La regulación directa de la categoría se encuentra en la Ley 820 de 2003 y el Decreto 1789 de
2004. Sin embargo, se anexa la doctrina expedida sobre diferentes aspectos tributarios de la
actividad de arrendamiento, que resulta aplicable a las SEA en cuanto desarrollen dicha
actividad.
2.23. ¿Cuál es el tratamiento tributario del arrendamiento de VIS gestionado por una
SEA?
28. El tratamiento tributario de los ingresos derivados del arrendamiento de vivienda de interés
social (VIS) deberá determinarse de acuerdo con las disposiciones vigentes en el periodo
gravable correspondiente y con la naturaleza y el régimen tributario aplicable a la SEA. La
condición de VIS del inmueble y la calidad de SEA de la entidad no son suficientes, por sí solas,
para atribuir a los cánones de arrendamiento una exención, exclusión o tratamiento tributario
preferencial que no se encuentre expresamente previsto en la ley; por tanto, la procedencia de
cualquier tratamiento especial deberá verificarse a la luz de la disposición que lo establezca y del
cumplimiento de sus respectivos requisitos.
2.24. ¿Se pierden los Incentivos tributarlos de la SEA cuando desarrolla simultáneamente
otras actividades?
29. El artículo 1 del Decreto 1789 de 2004 exige, como elemento de la categoría SEA, un objeto
social único de arrendamiento de los inmuebles allí indicados. Por ello, el desarrollo de
actividades adicionales debe examinarse frente al cumplimiento de esa condición regulatoria.
Desde el punto de vista tributario, la realización de otra actividad no determina automáticamente
la pérdida de un beneficio, salvo que la disposición que lo consagre establezca ese requisito o
deje de cumplirse alguno de sus presupuestos.
2.25. ¿Cómo deben reconocerse fiscalmente los contratos de arrendamiento con opción de
compra?
30. El tratamiento fiscal de los contratos de arrendamiento con opción de compra deberá
determinarse conforme al artículo 127-1 del Estatuto Tributario y a la naturaleza económica de la
operación, con el fin de establecer si corresponde a un arrendamiento financiero o a un
arrendamiento operativo. La existencia de una opción de compra y la denominación contractual

no determinan, por sí solas, su calificación fiscal. En consecuencia, deberán aplicarse las reglas
correspondientes a la modalidad de arrendamiento que resulte procedente, sin que la condición
de SEA permita considerar automáticamente la operación como una venta de inmuebles.
31. En los anteriores términos se absuelve su petición. Finalmente, se recuerda que la normativa,
la jurisprudencia y la doctrina en materia tributaria, aduanera y de fiscalización cambiada, en el
ámbito de competencia de esta Entidad, pueden consultarse en el Normograma de la DIAN.
.
1. De conformidad con el numeral 4 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el artículo 7 de
la Resolución DIAN 91 de 2021.
2. De conformidad con el numeral 1 del artículo 56 del Decreto 1742 de 2020 y el articulo 7-1 de
la Resolución DIAN 91 de 2021.
Disposiciones analizadas por Avance Jurídico Casa Editorial Ltda.
Co-creación, mantenimiento, actualización y ajustes de estructura relacionados con la consulta
jurídica y contenido del Normograma, realizado por Avance Jurídico Casa Editorial SAS.
ISBN 978-958-53111-3-8
Última actualización: 18 de septiembre de 2026

Fuente: https://cijuf.org.co/sites/cijuf.org.co/files/normatividad/2026/CONCEPTO%201618.pdf

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