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Pacto de retroventa de inmuebles- DIAN Concepto 983(008657)

 

Concepto 983 (008657) de la DIAN

(8-11-2024)

Tema:

Retención en la fuente aplicable en pactos de retroventa de inmuebles entre personas jurídicas.

Problema Jurídico

  1. ¿Se genera retención en la fuente cuando se ejecuta un pacto de retroventa de inmueble entre personas jurídicas?

  2. ¿Es necesario presentar el Formulario 490 (recibo oficial de pago) para autorizar la escritura ante notario?

Tesis Jurídica

  1. Sí hay retención en la fuente si el comprador original obtiene una ganancia al ejercerse la retroventa (diferencia entre el precio de retroventa y el precio inicial).

  2. Sí se requiere el Formulario 490, pues el pago de la retención es requisito previo para el otorgamiento de la escritura.

Fundamentación

1. Naturaleza jurídica del pacto de retroventa

  • Artículo 1939 del Código Civil:

    • El vendedor se desprende del dominio del inmueble, pero se reserva el derecho de readquirirlo (condición resolutoria).

    • No es una nueva compraventa, sino la resolución del contrato original.

2. Retención en la fuente (art. 401 ET y Decreto 1625/2016)

  • Solo aplica si hay ganancia:

    • Cuando el comprador original recibe más de lo pagado inicialmente, la diferencia es un ingreso gravable.

    • La retención se calcula sobre esta ganancia.

  • Tarifas:

    • 1% para los primeros 20,000 UVT (si el inmueble es vivienda).

    • 2.5% para el exceso o si el inmueble tiene otro uso.

3. Obligaciones del comprador (persona jurídica)

  • Actúa como agente de retención:

    • Debe declarar y pagar la retención mediante el Formulario 490.

    • El pago es verificado por el notario antes de autorizar la escritura.

4. Caso específico: Ambas partes son personas jurídicas

  • El comprador (persona jurídica) retiene sobre la ganancia del vendedor (persona jurídica).

  • Se aplica el parágrafo del artículo 401 ET:

    • Retención del 2.5% (si el inmueble no es vivienda).

    • El pago se imputa a la declaración de retención del comprador.

Conclusión

  1. Retención aplicable: Solo si hay utilidad para el comprador original.

  2. Documentación requerida:

    • Formulario 490 (comprobante de pago).

    • Declaración de retención del comprador.

  3. Notario verifica: La retención pagada es condición para firmar la escritura.

Firma:
Ingrid Castañeda Cepeda
Subdirectora de Normativa y Doctrina (A)
DIAN, Bogotá D.C.