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NIIF PYMES: Construcciones en terrenos invadidos. CTCP-Concepto 0254

NIIF PYMES: Construcciones en terrenos invadidos. CTCP-Concepto 0254

Concepto 0254 del 21-10-2025 – Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP)

1. Contexto y Relevancia Contable del Concepto

El caso planteado es una situación compleja pero no inusual en ciertos contextos: una entidad invierte recursos significativos (aprox. $400 millones) en construir una oficina sobre un lote que ocupa sin tener la propiedad legal (invasión). El lote no se ha contabilizado, pero la construcción sí, como “Propiedad, Planta y Equipo – Edificios”. Una auditoría detecta esta situación y solicita el tratamiento contable adecuado.

La relevancia radica en la aplicación del principio de esencia sobre forma y los criterios de reconocimiento de activos bajo NIIF. ¿Puede reconocerse como activo una construcción sobre un terreno ajeno y sin título legal, cuando se tiene el control físico y se obtienen beneficios económicos de su uso?

2. Análisis de los Hechos y Supuestos

  • Activo: Construcción de una oficina por valor aproximado de $400 millones.

  • Terreno: Lote invadido. La entidad solo posee una escritura pública antigua que no se ha registrado. No tiene certificado de tradición y libertad que acredite la propiedad.

  • Soportes de la Construcción: La construcción en sí tiene soportes legales (facturas electrónicas) de los costos incurridos.

  • Contabilización Actual: La construcción está registrada como “Propiedad, Planta y Equipo – Edificios”. El lote no está registrado.

  • Marco Normativo: NIIF para PYMES (Grupo 2).

3. Tratamiento Contable bajo NIIF para PYMES (Sección 17)

I. Criterios de Reconocimiento de Propiedad, Planta y Equipo: Para reconocer un elemento como PPYE, se deben cumplir tres criterios simultáneos:

  1. Control: La entidad debe tener el control del activo.

  2. Beneficios Económicos Futuros: Debe ser probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros del activo.

  3. Medición Fiable: El costo del activo debe poder medirse con fiabilidad.

II. Análisis del Criterio de Control:

  • Control Jurídico vs. Control Económico: El CTCP aclara que la tradición de bienes raíces en Colombia requiere la inscripción del título en la oficina de registro (Art. 756 Código Civil, Ley 1579/2012). Sin esto, no hay propiedad legal. En el caso, la entidad no tiene el control jurídico del terreno ni, por accesión, de la construcción permanente sobre él.

  • Evaluación del Control: La falta de titularidad jurídica impide demostrar el control legal pleno, lo que pone en duda el cumplimiento del primer criterio de reconocimiento. Existe un riesgo latente de que el verdadero propietario reclame el terreno y, con él, la construcción.

III. Conclusión sobre el Reconocimiento como Activo:

  • El CTCP concluye que, al no poder demostrarse el control jurídico y existir una incertidumbre significativa sobre la capacidad de retener los beneficios económicos futuros debido al riesgo legal, no se cumplen plenamente los criterios de reconocimiento como Propiedad, Planta y Equipo en el estado de situación financiera.

IV. Tratamiento Alternativo y Revelaciones:

  • No Activación Inicial: Mientras no se acredite el derecho jurídico, la inversión no debería activarse como PPYE.

  • Activo Contingente / Gasto: Los desembolsos podrían tratarse como un gasto del periodo o, si existe cierta probabilidad de recuperación o legalización, revelarse como un activo contingente en notas.

  • Evaluación de la Administración: No obstante, el CTCP abre una puerta: si la entidad mantiene el control físico y obtiene beneficios económicos del uso de la oficina, podría argumentarse que económicamente es un activo. Sin embargo, el riesgo jurídico significativo debe ser evaluado.

  • Revelación y Pasivo Contingente: Si la administración decide mantenerlo como activo (basado en el control físico y beneficios), es imperativo revelar detalladamente la situación de incertidumbre legal en las notas a los estados financieros. Además, se debe evaluar la necesidad de reconocer un pasivo contingente (o una provisión, si la pérdida es probable y medible) ante la posibilidad de que el propietario legítimo reclame el bien.

  • Legalización Futura: Si se logra legalizar la propiedad del terreno en el futuro, se podrá reconocer el activo contablemente según las condiciones de ese momento.

4. Normatividad y Marco Legal Relacionado:

  • Código Civil Colombiano (Artículo 756): La tradición de bienes raíces se efectúa por la inscripción del título.

  • Ley 1579 de 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos): La inscripción otorga publicidad, oponibilidad y seguridad jurídica.

  • Decreto Único Reglamentario (DUR) 2420 de 2015, Anexo 2 (NIIF para PYMES):

    • Sección 2 (Conceptos y Principios Generales): Definición de activo, reconocimiento, principio de esencia sobre forma, representación fiel.

    • Sección 17 (Propiedades, Planta y Equipo): Criterios de reconocimiento.

    • Sección 21 (Provisiones y Contingencias): Tratamiento de pasivos y activos contingentes.