Concepto 89(000732)

(21-01-2026)

Problema Jurídico

¿Puede una inmobiliaria, a través de una cláusula contractual o práctica comercial, trasladar al propietario del inmueble el costo del Gravamen a los Movimientos Financieros (GMF) generado con ocasión del giro del canon de arrendamiento desde la cuenta bancaria de la inmobiliaria hacia la cuenta del propietario?

Tesis Jurídica (Respuesta de la DIAN)

No. La inmobiliaria no puede trasladar al propietario la condición de sujeto pasivo del GMF frente a la DIAN. El sujeto pasivo del impuesto es quien realiza el hecho generador: el titular de la cuenta desde la cual se dispone de los recursos (la inmobiliaria).

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden pactar acuerdos privados sobre la asunción económica del costo del gravamen (es decir, quién asume el gasto), pero dichos acuerdos no alteran la obligación tributaria frente al Estado ni eximen a la inmobiliaria de su deber de pagar el impuesto ante la DIAN.

Fundamentación Clave

1. Hecho Generador (Art. 871 ET): El GMF se causa cuando se realiza una transacción financiera mediante la cual se dispone de recursos depositados en cuentas corrientes o de ahorros.

2. Sujeto Pasivo (Art. 875 ET): Son sujetos pasivos del GMF los usuarios del sistema financiero y las entidades que lo conforman. En una operación de giro:

   • La inmobiliaria es la titular de la cuenta desde la cual se ordena el débito.

   • Es ella quien tiene la relación jurídica con la entidad bancaria y quien manifiesta la voluntad de disponer de los fondos.

   • Por tanto, la inmobiliaria es el sujeto pasivo de derecho del GMF.

3. Principio de Legalidad: Las obligaciones tributarias, sus sujetos, bases y tarifas están definidos por la ley. No es posible, mediante acuerdos privados, trasladar la condición de sujeto pasivo frente al fisco.

4. Exenciones (Art. 879 ET): La ley contempla exenciones específicas (ej. movimientos entre cuentas de un mismo titular, cuentas de administración en fiducia bajo ciertos requisitos), pero no contempla una exención para el traslado de recursos del mandatario (inmobiliaria) al mandante (propietario) por el simple hecho de serlo.

5. Efecto de los Acuerdos Privados:

   • Las partes pueden acordar contractualmente quién asume económicamente el costo del GMF (ej. que el propietario reembolse a la inmobiliaria el valor pagado por este impuesto).

   • Sin embargo, este acuerdo no altera la obligación tributaria frente a la DIAN. La administración tributaria exigirá el gravamen a quien realizó el hecho generador (la inmobiliaria), con independencia de los acuerdos privados.

   • La validez o eventual carácter abusivo de dichas estipulaciones corresponde a las autoridades competentes en el ámbito del derecho privado y de protección al consumidor, no a la DIAN.

Conclusión Final

• Respuesta directa: La inmobiliaria no puede trasladar al propietario la calidad de sujeto pasivo del GMF. El impuesto debe ser pagado por la inmobiliaria (titular de la cuenta) ante la DIAN. Los acuerdos de reembolso económico son válidos entre las partes, pero no modifican la relación tributaria con el Estado.

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