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Deducciones de intereses sobre préstamos para adquisición de vivienda. DIAN-Concepto 422(003591)

Concepto DIAN 422(003591)

(12-03-2025)

  • Tipo de norma: Concepto
  • Número: 422(003591)
  • Entidad emisora: DIAN
  • Fecha: 2025-03-12
  • Título: Tema: Renta
  • Subtítulo: Descriptor: Deducciones de intereses sobre préstamos para adquisición de vivienda

1. Problema jurídico resuelto

¿El beneficio tributario del artículo 119 del ET (deducción de intereses hipotecarios) aplica sobre:
a) El valor total del crédito (incluyendo gastos notariales/registrales financiados), o
b) Solo sobre el valor destinado a la vivienda?

2. Tesis de la DIAN

✅ Aplica sobre el valor total del crédito, incluyendo los gastos notariales/registrales financiados bajo el parágrafo del artículo 23 de la Ley 546 de 1999 (modificado por la Ley 2434/2024), siempre que:

  • El contribuyente haya optado por financiar estos gastos dentro del préstamo hipotecario.

  • Se respeten los límites máximos de deducción (1.200 UVT anuales) y el tope general del art. 336-3 ET.

3. Fundamentación

🔹 Ley 2434/2024 («Vivienda al alcance de todos»):

  • Permite incluir gastos de escrituración, impuestos y registro (incluyendo transferencia de dominio) en el valor financiado del crédito hipotecario (Art. 23 Ley 546/1999, parágrafo).

  • Estos gastos no afectan los límites máximos de financiación vigentes.

🔹 Artículo 119 ET:

  • Deduce intereses pagados por préstamos para adquisición de vivienda (hasta 1.200 UVT/año).

  • Cubre el capital total del crédito, incluidos los gastos financiados bajo la opción legal.

4. Condiciones y límites

Aspecto Detalle
Base deducible Intereses sobre el monto total del préstamo (incluyendo gastos financiados)
Límite anual 1.200 UVT (Art. 119 ET)
Tope general No puede superar el 40% de la renta líquida (Art. 336-3 ET)
Requisito Préstamo garantizado con hipoteca (si el acreedor no está vigilado por el Estado)

5. Conclusiones

  1. Los contribuyentes que financien gastos notariales/registrales dentro de su crédito hipotecario pueden deducir los intereses sobre el monto total.

  2. Deben verificar:

    • Que hayan optado por la inclusión de gastos (Art. 23 Ley 546/1999).

    • El cumplimiento de los topes legales (1.200 UVT + Art. 336-3 ET).

  • Firma: INGRID CASTAÑEDA CEPEDA Subdirectora de Normativa y Doctrina (A)