DIAN Concepto 0210 – Fecha Publicación: 03/08/2026

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Bogotá, D.C.,
Señor (a)
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REFERENCIA
No. del Radicado 1-2026-026464
Fecha de Radicado 3 de agosto de 2026
Nº de Radicación CTCP 2026-0210
Tema PH – Estados Financieros
CONSULTA (TEXTUAL)
“1. Teniendo en cuenta que las tres etapas pertenecen a una misma persona jurídica identificada
con un único NIT, ¿los estados financieros que deben emitirse corresponden a estados financieros
unificados, reflejando la totalidad de los activos, pasivos, patrimonio, ingresos, costos y gastos
de la copropiedad?
2. ¿Es técnicamente procedente utilizar la denominación “estados financieros consolidados” en
este tipo de copropiedades, considerando que la consolidación de estados financieros, de
conformidad con los marcos técnicos normativos vigentes, aplica a grupos empresariales
conformados por una controladora y sus subordinadas, situación que aparentemente no
corresponde a una propiedad horizontal con un solo NIT? ¿O en su defecto si son “estados
financieros unificados”?
3. En caso de elaborarse información financiera por cada etapa para efectos de control interno o
de gestión administrativa, ¿dicha información constituye únicamente reportes o estados
financieros de propósito especial, sin reemplazar los estados financieros de propósito general de
la persona jurídica?
4. ¿Se recomienda que el manejo de la contabilidad para las 3 etapas sea realizado por el mismo
profesional o tener un profesional por cada etapa?”
RESUMEN:
Al tratarse de un conjunto integrado por tres etapas que constituyen una persona
jurídica, los estados financieros de propósito general deben corresponder a la
copropiedad como una única entidad reportante y comprender la totalidad de las
operaciones. No resulta procedente técnicamente denominarlos estados financieros
consolidados, ni estados financieros unificados por cuanto las etapas no constituyen
entidades jurídicamente independientes. La información diferenciada por etapas puede
controlarse mediante centros de costos o auxiliares contables, sin requerir estados
financieros individuales. Finalmente, la Ley 675 de 2001 atribuye al administrador llevar
la contabilidad del edificio o conjunto, sin establecer que deba contar con un contador
público diferente para cada etapa, por lo que la administración podrá organizar la
prestación de los servicios contables de acuerdo con las necesidades de la copropiedad.
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CONSIDERACIONES Y CONCEPTO
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), en su calidad de organismo
permanente de normalización técnica de Normas de Contabilidad, Información
Financiera y Aseguramiento de la Información, adscrito al Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo, y conforme a las disposiciones legales vigentes, principalmente las
contempladas en la Ley 43 de 1990, la Ley 1314 de 2009 y los decretos que las
desarrollan, procede a dar respuesta a la consulta de manera general, sin pretender
resolver casos particulares, en los siguientes términos:
1. Teniendo en cuenta que las tres etapas pertenecen a una misma persona
jurídica identificada con un único NIT, ¿los estados financieros que deben
emitirse corresponden a estados financieros unificados, reflejando la totalidad
de los activos, pasivos, patrimonio, ingresos, costos y gastos de la
copropiedad?
Cuando, conforme al artículo 7 de la Ley 675 de 2001, las tres etapas hacen parte de
un mismo conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal y, por tanto, de una
misma persona jurídica, identificada con un único NIT, los estados financieros de
propósito general deben corresponder a la persona jurídica originada en la constitución
del régimen de propiedad horizontal y comprender, en forma integral las operaciones,
activos, pasivos, patrimonio, ingresos y gastos que le correspondan y los demás
elementos y revelaciones (juego completo de estados financieros y sus notas, de
acuerdo con el marco de información financiera que le corresponda a la copropiedad)
que pertenezca conforme al marco contable aplicable
Lo anterior no impide que, para efectos de control, seguimiento y gestión administrativa,
la contabilidad permita identificar separadamente las operaciones correspondientes a
cada una de las tres etapas. Para tal efecto, podrán utilizarse centros de costos, centros
de responsabilidad, proyectos, unidades de gestión u otros auxiliares o mecanismos de
desagregación contable, de acuerdo con las necesidades de la administración. Esta
separación permite obtener información detallada por etapa, sin que cada etapa
adquiera por este hecho la condición de entidad reportante independiente ni implique la
existencia de tres contabilidades correspondientes a personas jurídicas distintas.
2. ¿Es técnicamente procedente utilizar la denominación “estados financieros
consolidados” en este tipo de copropiedades, considerando que la
consolidación de estados financieros, de conformidad con los marcos técnicos
normativos vigentes, aplica a grupos empresariales conformados por una
controladora y sus subordinadas, situación que aparentemente no corresponde
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a una propiedad horizontal con un solo NIT? ¿O en su defecto si son “estados
financieros unificados”?
No se considera técnicamente apropiado denominar “estados financieros consolidados”
a la información correspondiente a las tres etapas, dado que, de acuerdo con la situación
planteada, estas no constituyen personas jurídicas independientes respecto de las cuales
exista una relación de control entre una controladora y sus subordinadas. La
consolidación de estados financieros corresponde a un procedimiento aplicable cuando
existen entidades independientes (controladora y subsidiarias o subordinadas) que
conforman un grupo económico y se requiere presentar su información financiera
mediante el procedimiento de consolidación para presentar la información financiera del
grupo como la de una sola entidad económica. En el caso planteado, las tres etapas
hacen parte de una misma persona jurídica, por lo que no existe una pluralidad de
entidades que debe ser objeto de consolidación.
En este sentido, tampoco resulta técnicamente procedente establecer una categoría
contable denominada “estados financieros unificados”, dado que esta expresión no
corresponde a una categoría específica de estados financieros prevista en los marcos
técnicos normativos aplicables. Lo procedente es referirse a los “estados financieros de
propósito general de la copropiedad”, los cuales comprenden la totalidad de la persona
jurídica. Cuando se requiera presentar información diferenciada por cada etapa, esta
podrá denominarse “información financiera por etapas” o “información financiera para
propósitos administrativos por etapas”, soportada en los respectivos centros de costos
o auxiliares contables, sin que ello implique la preparación de estados financieros de
propósito general independientes. Dicha información, no modifica la naturaleza de los
estados financieros de propósito general de la copropiedad ni convierte a las etapas en
entidades reportantes independientes.
3. En caso de elaborarse información financiera por cada etapa para efectos de
control interno o de gestión administrativa, ¿dicha información constituye
únicamente reportes o estados financieros de propósito especial, sin
reemplazar los estados financieros de propósito general de la persona jurídica?
En caso de que la administración requiera conocer de manera diferenciada los ingresos,
costos, gastos, activos, pasivos u otras partidas relacionadas con cada una de las etapas,
estas podrán identificarse dentro del sistema contable mediante centros de costos u
otros mecanismos auxiliares o de desagregación de la información. De esta manera, la
contabilidad puede proporcionar información específica para cada etapa, manteniendo
la unidad de la contabilidad correspondiente a la persona jurídica. La utilización de
centros de costos constituye, por tanto, un mecanismo de organización, seguimiento y
control de la información y no supone que cada etapa sea una entidad contable o jurídica
independiente.
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La información financiera elaborada individualmente para cada etapa puede ser
un reporte de gestión o información financiera de uso interno, y no
necesariamente debe denominarse “estados financieros de propósito
especial”.
En consecuencia, no es procedente que cada etapa prepare estados financieros de
propósito general de manera individual, siempre que las tres hagan parte de la misma
persona jurídica. Los estados financieros de propósito general corresponden a la
copropiedad como entidad reportante y deben prepararse conforme al marco técnico
aplicable. La información obtenida por cada etapa mediante centros de costos podrá
utilizarse para control interno, seguimiento presupuestal, evaluación de resultados y
toma de decisiones administrativas, pero no sustituye los estados financieros de
propósito general de la copropiedad. La DOT 15 reconoce dentro de las funciones del
contador la preparación tanto de estados financieros de propósito general como de
información para propósitos administrativos.
4. ¿Se recomienda que el manejo de la contabilidad para las 3 etapas sea
realizado por el mismo profesional o tener un profesional por cada etapa?
No es competencia del CTCP determinar si la contabilidad de las tres etapas debe ser
atendida por un mismo contador público o por varios profesionales. Conforme al numeral
5 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, corresponde a la administración de la
copropiedad llevar, bajo su de dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio
o conjunto.
En consecuencia, la administración deberá organizar la prestación de los servicios
contables de acuerdo a las necesidades operativas, administrativas y de control de la
copropiedad y garantizar que la información contable y financiera de la persona jurídica
sea preparada adecuadamente y permita identificar y controlar las operaciones
correspondientes a cada etapa, de conformidad con el marco normativo aplicable. Por
tanto, la existencia de tres etapas no genera, por sí misma, la obligación legal de contar
con un contador público para cada etapa, ni impide que un solo mismo profesional
responsable contable atienda la contabilidad de la totalidad de la copropiedad.
En los términos expuestos, se absuelve la consulta, señalando que este organismo se
ha basado exclusivamente en la información proporcionada por el peticionario. Los
efectos de este concepto se encuentran enunciados en el artículo 28 de la Ley 1437 de
2011.
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Cordialmente,
Fabio Orlando Tavera Oviedo
Consejero Presidente – CTCP
Proyectó: Michel Julieth Herran Saldaña
Consejero Ponente: Sandra Consuelo Muñoz Moreno
Revisó y aprobó: Sandra Consuelo Muñoz Moreno / Jorge Hernando Rodríguez Herrera / Fabio Orlando Tavera Oviedo
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Fuente: https://cijuf.org.co/sites/cijuf.org.co/files/normatividad/2026/CONCEPTO%200210.pdf

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