DIAN Concepto 0180 – Fecha Publicación: 01/07/2026

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Extracto del documento

Bogotá, D.C.,
Señor (a)
REFERENCIA
No. del Radicado 1-2026-021936 / 1-2026-021942
Fecha de Radicado 1 de julio de 2026
Nº de Radicación CTCP 2026-0180
Tema PH – Alcance y Funciones del revisor fiscal
CONSULTA (TEXTUAL)
“(…) El Conjunto Residencial (…) P.H. transfiere mensualmente una parte significativa de sus
recursos al Club House, bien común compartido con otra copropiedad y cuya operación
administrativa cuenta con administrador, contador y revisor fiscal propios.
Durante el ejercicio de sus funciones, la Revisora Fiscal de (…) ha manifestado que su labor se
limita a verificar el registro contable de las transferencias efectuadas por la copropiedad y que
no le corresponde revisar la legalización, soportes, ejecución ni destinación de dichos recursos,
por considerar que el Club House cuenta con un revisor fiscal independiente.
Los suscritos consideramos que esta situación plantea un interrogante técnico sobre el verdadero
alcance de las funciones de la Revisoría Fiscal cuando una parte material de los recursos de una
copropiedad es administrada por un tercero, pero continúa impactando los estados financieros
sobre los cuales el Revisor Fiscal emite su dictamen.
Por ello solicitamos respetuosamente que ese Consejo emita concepto sobre los siguientes
aspectos:
1. ¿El deber de fiscalización del Revisor Fiscal respecto de los recursos de una copropiedad finaliza
con la transferencia bancaria de dichos recursos a un tercero, o comprende también la obtención
de evidencia suficiente sobre su adecuada ejecución y legalización?
2. ¿La existencia de un Revisor Fiscal independiente en el Club House releva al Revisor Fiscal de
la copropiedad aportante de obtener evidencia suficiente y adecuada respecto de una partida
material de los estados financieros?
3. ¿Es compatible con las Normas Internacionales de Auditoría emitir una Opinión sobre los
estados financieros sin efectuar procedimientos que permitan evaluar la razonabilidad de una
partida de gasto que representa un porcentaje significativo del presupuesto anual? –
4. ¿Cuál es el alcance del deber de diligencia profesional previsto en la Ley 43 de 1990 cuando
una parte importante de los recursos de la copropiedad es administrada por un tercero?
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5. ¿Qué procedimientos mínimos de auditoría y fiscalización deberían aplicarse para verificar la
correcta utilización y legalización de estos recursos?
6. ¿Corresponde al Revisor Fiscal evaluar la suficiencia, pertinencia e idoneidad de los
documentos que soportan dichas transferencias para efectos de respaldar el gasto registrado por
la copropiedad?
7. ¿Debe el Revisor Fiscal advertir por escrito al Consejo de Administración cuando identifique
limitaciones para obtener evidencia suficiente respecto de este tipo de operaciones?
8. ¿Qué responsabilidad profesional podría derivarse de la omisión de procedimientos sobre una
partida material de los estados financieros? (…)”
RESUMEN:
Desde la perspectiva de la Ley 675 de 2001, la Ley 43 de 1990, el Decreto Único
Reglamentario 2420 de 2015 (Anexos de normas de información financiera para los
Grupos 2 y 3 y Anexo 4 de normas de aseguramiento de la información) y el Documento
de Orientación Técnica No. 15 del CTCP, la existencia de una administración, contador
y revisor fiscal propios en el Club House no traslada al revisor fiscal de la copropiedad
aportante las funciones de fiscalización sobre dicha persona jurídica. No obstante,
respecto de las transferencias efectuadas por la copropiedad, corresponde al revisor
fiscal determinar, con fundamento en su juicio profesional, las circunstancias
particulares del encargo, las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y los
demás instrumentos que regulen tales operaciones, la naturaleza, oportunidad y
extensión de los procedimientos que considere necesarios para obtener evidencia de
auditoría suficiente y adecuada que sustente la opinión sobre los estados financieros de
la copropiedad.
CONSIDERACIONES Y CONCEPTO
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), en su calidad de organismo
permanente de normalización técnica de Normas de Contabilidad, Información
Financiera y Aseguramiento de la Información, adscrito al Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo, y conforme a las disposiciones legales vigentes, principalmente las
contempladas en la Ley 43 de 1990, la Ley 1314 de 2009 y los decretos que las
desarrollan, procede a dar respuesta a la consulta de manera general, sin pretender
resolver casos particulares, en los siguientes términos:
De acuerdo con el DUR 2420 de 2015, el artículo 1.2.1.2. Ámbito de aplicación, señala
en el numeral 3°:
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“Los revisores fiscales que presten sus servicios a entidades no contempladas en los numerales
precedentes de este artículo, cualquiera sea el sector al que pertenezcan, para el cumplimiento
de sus funciones, observarán los criterios establecidos en el artículo 7° de la Ley 43 de 1990 y
demás normas que lo desarrollen; no obstante, los revisores fiscales a los que hace referencia el
presente numeral podrán aplicar voluntariamente las NAI descritas en el numeral 1 anterior.”.
Subrayado fuera de texto.
Dado que la consulta no especifica a qué grupo pertenece la propiedad horizontal en
cuestión, este concepto se desarrolla teniendo como referencia el Marco Técnico
Normativo de la NIIF para las Pymes correspondiente al Grupo 2 o la NIF para
Microempresas del Grupo 3. Por tanto, la revisoría fiscal aplica las normas de auditoría
generalmente aceptadas – NAGA del artículo 7° de la Ley 43 de 1990. No obstante, el
revisor fiscal de manera voluntaria puede aplicar en desarrollo de sus funciones las NAI.
El CTCP se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre “las funciones del revisor fiscal
en una PH”. Para la propiedad horizontal le recomendamos revisar, el DOT 15 –
Actualizado – Propiedades horizontales de uso residencial o mixto grupos 2 y 3, en la
cual expone lo siguiente:
“(…) XVIII. Revisoría Fiscal
Funciones específicas
El Artículo 57 de la Ley 675 de 2001 determina: “Al Revisor Fiscal como encargado del control
de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas
en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así
como las previstas en la presente ley”.
De acuerdo con lo anterior, el revisor fiscal, como encargado del control, deberá cumplir, entre
otras, las funciones determinadas en el artículo 207 del Código de Comercio y otras normas (…)”
En orden a las inquietudes del consultante, nos permitimos señalar:
1. ¿El deber de fiscalización del Revisor Fiscal respecto de los recursos de una
copropiedad finaliza con la transferencia bancaria de dichos recursos a un tercero, o
comprende también la obtención de evidencia suficiente sobre su adecuada ejecución
y legalización?
La transferencia bancaria constituye evidencia de que los recursos fueron
desembolsados por la copropiedad; sin embargo, por sí sola no proporciona evidencia
suficiente y adecuada respecto a la naturaleza y efectos de la operación registrada en
los estados financieros. La existencia de un revisor fiscal independiente en el Club House
no releva al revisor fiscal de la copropiedad de obtener evidencia suficiente y adecuada
sobre el destino, legalidad y razonabilidad de los recursos que salen del patrimonio de
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la Propiedad Horizontal, en la medida en que dichas transferencias constituyen
operaciones materiales que afectan los estados financieros sobre los cuales emitirá su
opinión.
En consecuencia, corresponderá al revisor fiscal, con fundamento en su juicio
profesional, la materialidad, las circunstancias particulares del encargo, las disposiciones
del reglamento de propiedad horizontal y los acuerdos que regulen la relación entre las
partes, determinar la naturaleza, oportunidad y extensión de los procedimientos que
considere necesarios para obtener evidencia de auditoría suficiente y adecuada que le
permita sustentar la opinión sobre los estados financieros de la copropiedad. Para ello
podrá considerar, entre otros elementos, la documentación que soporte la operación, la
información que deba suministrar el Club House conforme al reglamento o a los acuerdos
aplicables y cualquier otra evidencia que resulte pertinente, sin que ello implique asumir
funciones de fiscalización sobre una persona jurídica distinta.
Cuando entre la copropiedad y el Club House existan relaciones económicas
permanentes, administración común, control conjunto, utilización de bienes comunes,
operaciones recurrentes o cualquier otra circunstancia que pueda configurar una relación
de las previstas en el marco técnico aplicable, el revisor fiscal deberá evaluar si dichas
operaciones corresponden a operaciones con partes relacionadas o con vinculados
económicos, para efectos de diseñar procedimientos de auditoría acordes con los riesgos
identificados. Si de forma voluntaria el revisor fiscal aplica las NIAs, deberá considerar
aplicar la NIA 550 Partes relacionadas.
2. ¿La existencia de un Revisor Fiscal independiente en el Club House releva al Revisor
Fiscal de la copropiedad aportante de obtener evidencia suficiente y adecuada respecto
de una partida material de los estados financieros?
Cada revisor fiscal es responsable de las funciones que le corresponden respecto de la
entidad para la cual ha sido designado y de la opinión que emita sobre sus estados
financieros. En consecuencia, el trabajo realizado por el revisor fiscal del Club House no
sustituye las responsabilidades del revisor fiscal de la copropiedad respecto de las
operaciones y saldos que afecten los estados financieros de esta.
Cuando resulte pertinente, el revisor fiscal de la copropiedad podrá considerar los
informes, certificaciones u otra información obtenida del revisor fiscal del Club House
como elementos de evidencia para el desarrollo de su trabajo, previa evaluación de su
pertinencia, suficiencia y confiabilidad, de acuerdo con las circunstancias del encargo,
sin embargo, no puede sustituir con dicha información la evidencia que debe obtener
para sustentar su propia opinión sobre los estados financieros de la copropiedad. Si de
forma voluntaria el revisor fiscal aplica las NIAs, deberá considerar aplicar la NIA 610
(Revisada) Utilización del trabajo de terceros.
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De igual manera, deberá considerar las operaciones y saldos que se originen entre las
entidades y que puedan afectar los estados financieros de la copropiedad, incluyendo,
cuando corresponda, cuentas por cobrar o por pagar, anticipos, gastos compartidos,
compensaciones y demás operaciones recíprocas.
3. ¿Es compatible con las Normas Internacionales de Auditoría emitir una Opinión
sobre los estados financieros sin efectuar procedimientos que permitan evaluar la
razonabilidad de una partida de gasto que representa un porcentaje significativo del
presupuesto anual?
En Colombia, las Normas Internacionales de Auditoría son aplicables en la medida en
que han sido incorporadas al ordenamiento jurídico como Normas de Aseguramiento de
la Información mediante los decretos expedidos en desarrollo de la Ley 1314 de 2009,
compilados en el Decreto Único Reglamentario 2420 de 2015 y sus modificaciones
En ese contexto, corresponde al revisor fiscal diseñar y aplicar los procedimientos de
auditoría que, con fundamento en su juicio profesional, considere necesarios para
obtener evidencia de auditoría suficiente y adecuada que sustente la opinión sobre los
estados financieros. Si respecto de una partida que pueda resultar material para dichos
estados financieros no es posible obtener evidencia suficiente y adecuada, el revisor
fiscal deberá evaluar las implicaciones que ello pueda tener sobre su opinión, de
conformidad con las Normas de Aseguramiento de la Información incorporadas al marco
normativo colombiano.
4. ¿Cuál es el alcance del deber de diligencia profesional previsto en la Ley 43 de 1990
cuando una parte importante de los recursos de la copropiedad es administrada por un
tercero?
El deber de diligencia profesional previsto en la Ley 43 de 1990 exige que el revisor
fiscal planifique y ejecute su trabajo con el debido cuidado profesional, aplicando, con
fundamento en su juicio profesional y de conformidad con las Normas de Aseguramiento
de la Información incorporadas al ordenamiento jurídico colombiano. Si de forma
voluntaria el revisor fiscal aplica las NIAs, deberá considerar aplicar la NIA 550 Partes
relacionadas.
Cuando la copropiedad efectúe transferencias de recursos al Club House para atender
las obligaciones previstas en el reglamento de propiedad horizontal o en los demás
instrumentos que regulen dicha relación, la gestión de las operaciones propias de Club
Hous y su fiscalización corresponde a sus propios órganos de administración y control.
Lo anterior no implica que el revisor fiscal de la copropiedad quede eximido de evaluar,
dentro del alcance de su encargo, las operaciones realizadas con dichos recursos y sus
efectos en los estados financieros de la copropiedad.
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No obstante, corresponderá al revisor fiscal, con fundamento en su juicio profesional,
las circunstancias particulares del encargo, las disposiciones del reglamento de
propiedad horizontal y los demás instrumentos que regulen la relación entre las partes,
valorar los riesgos asociados y determinar la naturaleza, oportunidad y extensión de los
procedimientos de auditoría que considere necesarios para obtener evidencia de
auditoría suficiente y adecuada que sustente la opinión que emitirá sobre los estados
financieros de la copropiedad.
5. ¿Qué procedimientos mínimos de auditoría y fiscalización deberían aplicarse para
verificar la correcta utilización y legalización de estos recursos?
Las Normas de Aseguramiento de la Información incorporadas al ordenamiento jurídico
colombiano no establecen programas de auditoría ni procedimientos mínimos uniformes
para situaciones específicas. En consecuencia, corresponde al revisor fiscal, con
fundamento en su juicio profesional y atendiendo las circunstancias particulares del
encargo, determinar la naturaleza, oportunidad y extensión de los procedimientos de
auditoría que resulten necesarios para obtener evidencia de auditoría suficiente y
adecuada que sustente la opinión que emitirá sobre los estados financieros de la
copropiedad.
Para tal efecto, el revisor fiscal podrá considerar, entre otros aspectos, las disposiciones
del reglamento de propiedad horizontal, los demás instrumentos que regulen la relación
entre la copropiedad y el Club House, la información y documentación que soporte las
operaciones objeto de revisión, así como cualquier otra evidencia que resulte pertinente
según las circunstancias del encargo. Lo anterior no implica asumir funciones de
fiscalización respecto del Club House, las cuales corresponden a sus propios órganos de
administración y control.
6. ¿Corresponde al Revisor Fiscal evaluar la suficiencia, pertinencia e idoneidad de los
documentos que soportan dichas transferencias para efectos de respaldar el gasto
registrado por la copropiedad?
El revisor fiscal deberá identificar y valorar los riesgos asociados al encargo, incluyendo
el riesgo de incorrección material, y evaluar la pertinencia, fiabilidad y suficiencia de los
documentos y demás elementos de juicio que soporten las operaciones reconocidas en
los estados financieros de la copropiedad. Lo anterior, con el propósito de obtener
evidencia de auditoría suficiente y adecuada que le permita sustentar, con fundamento
en las conclusiones obtenidas, la opinión que emitirá sobre los estados financieros.
7. ¿Debe el Revisor Fiscal advertir por escrito al Consejo de Administración cuando
identifique limitaciones para obtener evidencia suficiente respecto de este tipo de
operaciones?
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Cuando el revisor fiscal identifique limitaciones para obtener evidencia de auditoría
suficiente y adecuada que puedan afectar el desarrollo de su encargo o la formación de
su opinión sobre los estados financieros, deberá evaluar oportunamente la naturaleza,
importancia y posibles efectos de dichas limitaciones, así como la necesidad de
comunicarlas a los órganos de administración o de dirección de la copropiedad que
resulten competentes, de conformidad con las Normas de Aseguramiento de la
Información incorporadas al ordenamiento jurídico colombiano y con las disposiciones
aplicables de la Ley 675 de 2001.
Si de forma voluntaria el revisor fiscal aplica las NIAs, deberá considerar, según las
circunstancias del encargo, las disposiciones relacionadas con la formación de la opinión
y emisión del informe contenidas en las NIA 700 a 720, particularmente aquellas que
resulten aplicables cuando existan limitaciones. No obstante, de acuerdo al artículo 207
del Código de Comercio, el revisor fiscal deberá informar oportunamente a la asamblea
de copropietarios o al órgano competente, según corresponda, sobre las situaciones
que, por su naturaleza o importancia, puedan afectar significativamente la situación
financiera, el cumplimiento de las disposiciones legales o el adecuado funcionamiento
de la copropiedad.
8. ¿Qué responsabilidad profesional podría derivarse de la omisión de procedimientos
sobre una partida material de los estados financieros?
La determinación de las eventuales responsabilidades profesionales, disciplinarias,
civiles, administrativas o penales que puedan derivarse de las actuaciones u omisiones
del revisor fiscal corresponde a las autoridades competentes, de conformidad con las
funciones que les atribuye el ordenamiento jurídico y con las circunstancias particulares
de cada caso.
Desde el punto de vista técnico, la omisión de los procedimientos de auditoría que el
revisor fiscal, con fundamento en su juicio profesional y en las Normas de Aseguramiento
de la Información incorporadas al ordenamiento jurídico colombiano, considere
necesarios para obtener evidencia de auditoría suficiente y adecuada, podría afectar el
sustento de la opinión que deba emitir sobre los estados financieros de la copropiedad,
por lo que corresponderá evaluar las implicaciones que dicha circunstancia tenga sobre
el desarrollo del encargo y sobre la opinión que, en cada caso, resulte procedente emitir.
En todo caso, la existencia de un revisor fiscal en el Club House no releva al revisor
fiscal de la copropiedad de las responsabilidades inherentes a su propio encargo, ni
implica que deba asumir funciones de fiscalización respecto de aquella persona jurídica.
Cada revisor fiscal responde de manera independiente por el cumplimiento de las
funciones que le corresponden respecto de la entidad para la cual ha sido designado y
por la opinión que emita sobre sus respectivos estados financieros.
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Para profundizar en las responsabilidades del contador público y del revisor fiscal,
pueden consultarse los siguientes conceptos emitidos por este organismo:
No. CONCEPTO FECHA
2026-0172 Alcance funciones del revisor fiscal en una copropiedad 23/06/2026
2026-0143 PH – Alcance de las recomendaciones del revisor fiscal 21/05/2026
2026-0083 PH – Acceso a la información y límites en la divulgación 26/03/2026
2025-0283 Responsabilidad del revisor fiscal en PH 07/10/2025
En los términos expuestos, se absuelve la consulta, señalando que este organismo se
ha basado exclusivamente en la información proporcionada por el peticionario. Los
efectos de este concepto se encuentran enunciados en el artículo 28 de la Ley 1437 de
2011.
Cordialmente,
FABIO ORLANDO TAVERA OVIEDO
Presidente – CTCP
Proyectó: Miguel Ángel Díaz Martínez
Consejero Ponente: Jorge Hernando Rodríguez H.
Revisó y aprobó: Jorge Hernando Rodríguez H. / Sandra Consuelo Muñoz M. / Fabio Orlando Tavera O.
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Fuente: https://cijuf.org.co/sites/cijuf.org.co/files/normatividad/2026/CONCEPTO%200180.pdf

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