📅 21/05/2026
PH – Alcance de las recomendaciones del revisor fiscal | ## Resumen
El revisor fiscal en una propiedad horizontal tiene la facultad de formular observaciones y recomendaciones, incluyendo la sugerencia de reformar, actualizar o modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal, cuando en ejercicio de sus funciones de fiscalización detecte riesgos o situaciones que afecten el cumplimiento normativo. Esta facultad se mantiene aun cuando la recomendación implique efectos patrimoniales directos para los copropietarios. No obstante, el alcance de su actuación es estrictamente preventivo y consultivo, por lo que la aprobación, modificación y ejecución de tales reformas corresponden exclusivamente a los órganos de administración y gobierno de la copropiedad.
Preguntas Centrales
¿Está facultado el revisor fiscal para recomendar la actualización o reforma del Reglamento de Propiedad Horizontal si esto genera efectos patrimoniales directos sobre los propietarios?
Sí, el revisor fiscal está facultado para realizar este tipo de recomendaciones. Su deber de control y vigilancia le obliga a reportar hallazgos y sugerir medidas correctivas para asegurar el cumplimiento legal y el correcto funcionamiento de la copropiedad. La existencia de consecuencias patrimoniales para los propietarios no limita ni impide que el revisor fiscal presente estas recomendaciones, siempre y cuando actúe dentro de sus funciones de fiscalización y no asuma roles de co-administración.
Fundamentación Clave
- Artículo 57 de la Ley 675 de 2001: Determina que las funciones del revisor fiscal en la propiedad horizontal se rigen por la Ley 43 de 1990, el Código de Comercio y las normas que los adicionen o modifiquen, orientadas a la fiscalización de la gestión financiera y administrativa.
- Ley 43 de 1990 y Artículo 207 del Código de Comercio: Otorgan al revisor fiscal la función de vigilar el cumplimiento normativo e informar oportunamente las irregularidades detectadas, lo cual sustenta su competencia para emitir recomendaciones técnicas sobre el reglamento interno de la copropiedad.
- Documento de Orientación Técnica No. 15 del CTCP: Señala que la dirección, gobierno y administración corresponden únicamente a los órganos de administración de la copropiedad. Esto delimita la actuación del revisor fiscal, aclarando que sus sugerencias no son vinculantes ni constituyen decisiones administrativas.
Conclusión
La tesis principal del documento señala que el revisor fiscal puede recomendar de forma legítima la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal como parte de su deber de advertencia y control de riesgos. Sin embargo, su rol se limita exclusivamente a emitir observaciones, recayendo la decisión final de aprobar e implementar cualquier reforma sobre la asamblea general de copropietarios y la administración de la copropiedad.
Extracto del documento
Bogotá, D.C.,
Señor (a)
Lina Andrea Romero López
E-mail: andrearom-l@hotmail.com
REFERENCIA
No. del Radicado 1-2026-016958
Fecha de Radicado 21 de mayo de 2026
Nº de Radicación CTCP 2026-0143
Tema PH – Alcance de las recomendaciones del revisor fiscal
CONSULTA (TEXTUAL)
“(…) ¿De acuerdo con las funciones asignadas al revisor fiscal por la Ley 675 de 2001 (art. 57),
la Ley 43 de 1990 y el artículo 207 del Código de Comercio, está facultado el revisor fiscal para
recomendar la actualización, reforma o modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal,
¿aun cuando dicha recomendación tiene efectos patrimoniales directos sobre los propietarios?”
RESUMEN:
En una propiedad horizontal, el revisor fiscal puede formular observaciones y
recomendaciones derivadas de sus funciones de control, vigilancia y fiscalización,
incluida la recomendación de revisar, actualizar o reformar el reglamento de propiedad
horizontal cuando identifique situaciones relacionadas con el cumplimiento normativo o
el adecuado funcionamiento de la copropiedad. Sin embargo, las decisiones relacionadas
con la modificación, aprobación o implementación de dichas reformas al Reglamento de
Propiedad Horizontal corresponden exclusivamente a los órganos de administración y
gobierno competentes, de conformidad con la Ley 675 de 2001 y el respectivo
reglamento.
CONSIDERACIONES Y CONCEPTO
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP), en su calidad de organismo
permanente de normalización técnica de Normas de Contabilidad, Información
Financiera y Aseguramiento de la Información, adscrito al Ministerio de Comercio,
Industria y Turismo, y conforme a las disposiciones legales vigentes, principalmente las
contempladas en la Ley 43 de 1990, la Ley 1314 de 2009 y los decretos que las
desarrollan, procede a dar respuesta a la consulta de manera general, sin pretender
resolver casos particulares, en los siguientes términos:
De conformidad con el artículo 57 de la Ley 675 de 2001, las funciones del revisor fiscal
en una propiedad horizontal corresponden a las previstas en la Ley 43 de 1990, el Código
Carrera 13 Nº 28 – 01 Piso 6 / Bogotá, Colombia
Código Postal 110311
Conmutador (601) 606 7676 – Línea Gratuita 01 8000 958283
Email: consultasctcp@mincit.gov.co
www.ctcp.gov.co
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de Comercio y demás disposiciones aplicables, las cuales están orientadas
principalmente al control, vigilancia y fiscalización de la gestión administrativa,
financiera y del cumplimiento normativo. En ese contexto, el revisor fiscal debe
comunicar los hallazgos u observaciones derivados de su labor de fiscalización cuando
identifique situaciones que puedan afectar el adecuado funcionamiento de la
copropiedad o el cumplimiento de la normativa aplicable, pudiendo formular las
recomendaciones que estime pertinentes dentro del ámbito de sus funciones.
Asimismo, el Documento de Orientación Técnica No 15 del CTCP señala que la
administración y las decisiones relacionadas con la dirección y gobierno de la
copropiedad corresponden a los órganos de administración y no al revisor fiscal. Por
tanto, una recomendación relacionada con la necesidad de revisar, actualizar o reformar
el Reglamento de Propiedad Horizontal puede enmarcarse dentro de las comunicaciones
que el revisor fiscal realiza en ejercicio de sus funciones de vigilancia y control, cuando
advierta situaciones que puedan afectar el cumplimiento de las disposiciones legales,
reglamentarias o estatutarias de la copropiedad.
El alcance de dicha actuación se limita a poner en conocimiento de los órganos
competentes las observaciones o riesgos identificados y, en su caso, sugerir la
evaluación de posibles medidas correctivas. En consecuencia, el hecho de que una
eventual reforma del reglamento pueda generar efectos patrimoniales para los
propietarios no impide que el revisor fiscal formule la respectiva recomendación,
siempre que esta se mantenga dentro del ámbito de sus funciones de fiscalización y no
implique la adopción de decisiones de administración, dirección o de gobierno de la
copropiedad.
En todo caso, la evaluación de la conveniencia de modificar el reglamento, así como la
aprobación y ejecución de las respectivas reformas, corresponde exclusivamente a los
órganos competentes de la copropiedad conforme a la Ley 675 de 2001 y al propio
reglamento de propiedad horizontal.
En los términos expuestos, se absuelve la consulta, señalando que este organismo se
ha basado exclusivamente en la información proporcionada por el peticionario. Los
efectos de este concepto se encuentran enunciados en el artículo 28 de la Ley 1437 de
2011.
Cordialmente,
Sandra Consuelo Muñoz Moreno
Consejera – CTCP
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Proyectó: Michel Julieth Herran Saldaña / Viviana Andrea Chamorro Futinico
Consejero Ponente: Sandra Consuelo Muñoz Moreno
Revisó y aprobó: Sandra Consuelo Muñoz Moreno / Jairo Enrique Cervera Rodríguez / Jorge Hernando Rodríguez Herrera
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Fuente: https://cijuf.org.co/sites/cijuf.org.co/files/normatividad/2026/CONCEPTO%200143.pdf
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