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Sujetos obligados. Mejoras de bien inmueble en el marco de un contrato de leasing financiero. DIAN-Concepto 366(003213)

Concepto 366(003213)

(19-03-2025)

  • Tipo de norma: Concepto
  • Número: 366(003213)
  • Entidad emisora: DIAN
  • Fecha: 2025-03-19
  • Título: Tema: Obligación de facturar
  • Subtítulo: Descriptor: Sujetos obligados. Mejoras de bien inmueble en el marco de un contrato de leasing financiero

1. Problema jurídico resuelto

¿Está obligado el locatario (arrendatario) en un contrato de leasing financiero con opción de compra a expedir factura electrónica a la entidad financiera por mejoras realizadas a un bien inmueble arrendado, cuando el banco adquiere los bienes muebles necesarios para dichas mejoras?

2. Tesis de la DIAN

NO. El locatario no está obligado a facturar, pues:
✅ No existe operación de venta o servicio entre locatario y banco:

  • El banco (arrendador) adquiere directamente los bienes muebles a proveedores externos.

  • El locatario solo gestiona las mejoras en el inmueble, cuyo dominio sigue siendo del banco hasta el ejercicio de la opción de compra.

✅ Naturaleza jurídica de las mejoras:

  • Los bienes muebles (ej: pisos, instalaciones) se incorporan al inmueble, convirtiéndose en bienes inmuebles por adhesión (Código Civil).

  • Pasando a ser parte del activo del leasing, sin transferencia de propiedad al locatario.

✅ Base legal:

  • Art. 2.28.2.1.1. Dec. 2555/2010: Define el leasing como operación financiera sin transferencia inicial de dominio.

  • Arts. 615 y 616-1 ET: Obligación de facturar aplica solo en ventas o prestación de servicios.

  • Resolución DIAN 165/2023: Confirma que no hay obligación de facturar en ausencia de estos supuestos.

3. Proceso de verificación

  • Paso 1: Confirmar que los bienes para mejoras fueron adquiridos directamente por el banco a terceros.

  • Paso 2: Verificar que no medie contrato de compraventa o servicio entre locatario y banco.

  • Paso 3: Asegurar que las mejoras sean incorporadas permanentemente al inmueble (bienes inmuebles por adhesión).

4. Conclusiones

  1. No hay obligación de facturar porque:

    • No hay venta de bienes ni prestación de servicios por parte del locatario.

    • El leasing es un contrato de financiamiento, no de compraventa.

  2. Las mejoras se integran al activo arrendado, manteniendo el dominio del banco hasta la opción de compra.

  • Firma: INGRID CASTAÑEDA CEPEDA Subdirectora de Normativa y Doctrina (A)